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宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法宿政发〔2004〕5号 宿迁姜亚春律师网姜亚春律师

发布时间:2010-4-4  浏览数: 5538 次  浏览字体:[ ]
  

【法规标题】宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法

【颁布单位】江苏省宿迁市人民政府

【发文字号】

【颁布时间】2004-1-16

【失效时间】

 

【全文】

宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法

宿迁律师网姜亚春律师



宿政发〔2004〕5号

市政府关于印发《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》的通知

各县、区人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:
  《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。



二OO四年一月十六日



宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法

第一章 总 则


  第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目的顺利进行,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 在市区城市规划建设用地范围内(即东至环城东路,南至环城南路,西至通湖大道,北至运河的围合地区)国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本办法。
  第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划,有利于城市旧区改造和生态环境改善,注重保护文物古迹和城市绿化。
  第四条 本办法所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。
  本办法所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
  本办法所称房屋拆迁实施单位是指取得省建设行政主管部门核发房屋拆迁资质证书,受拆迁人委托,从事对被拆迁人进行拆迁动员,落实拆迁补偿安置协议,组织拆除房屋及其附属物工作的单位。
  第五条 宿迁市建设局是全市房屋拆迁行政主管部门,对全市的城市房屋拆迁工作实施监督管理。宿迁市城市房屋拆迁管理办公室具体负责全市房屋拆迁管理工作。市公安、司法、城管、国土、规划、工商、税务、信访、供电、供水、物价等有关部门应当依照有关法律、法规和本办法的规定,互相配合,保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
  宿迁市土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
  第六条 对依法批准的建设用地范围内的房屋拆迁,拆迁人必须依照本办法对被拆迁人给予补偿和安置;被拆迁人必须服从城市建设需要,在规定的期限内完成搬迁。各有关部门、单位和个人必须服从和配合。


第二章 拆迁管理


  第七条 任何单位因建设项目需要拆迁房屋的,必须向市房屋拆迁行政主管部门提出申请,领取房屋拆迁调查通知书和房屋拆迁许可证,按规定交纳拆迁管理费。
  (一)拆迁人申请领取房屋拆迁调查通知书,应向市房屋拆迁行政主管部门提交下列资料:
  1.房屋拆迁调查申请书
  2.建设项目批准文件
  3.建设用地规划许可证(附用地红线图)
  4.国有土地使用权批准文件
  经市房屋拆迁行政主管部门核准后,方可进行拆迁调查。
  (二)拆迁人申请领取房屋拆迁许可证,应提交下列资料:
  1.拆迁申请表(附拆迁补偿明细表)
  2.市房屋拆迁行政主管部门指定的办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明;
  3.房屋拆迁委托评估合同;
  4.委托拆迁实施合同;
  市房屋拆迁行政主管部门应当自收到申请之日起30日内,对申请项目进行审查,经审查对符合条件的颁发房屋拆迁许可证。拆迁人领取房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。
  第八条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当足额存入市房屋拆迁行政主管部门指定的办理专项存款业务的金融机构,全部用于房屋拆迁的补偿安置,不得挪作他用。
  第九条 拆迁人可以委托拆迁,也可以自行拆迁。委托拆迁的,应向有拆迁资质的被委托单位出具委托书,并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内,将拆迁委托合同报市房屋拆迁行政主管部门备案。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。无拆迁资质单位,必须有3名以上经市房屋拆迁行政主管部门专业培训和考核,取得《房屋拆迁上岗证》的拆迁工作人员,方可自行拆迁。
  房屋拆迁行政主管部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。
  第十条 市房屋拆迁行政主管部门在发放拆迁许可证的同时,应当将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、项目内容、拆迁时限、拆迁实施单位、评估机构等以房屋拆迁公告的形式予以公布。
  拆迁人应当及时向被拆迁人发送房屋拆迁通知书,并在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁政策、拆迁补偿标准、产权调换房源、拆迁工作流程、拆迁实施单位和评估单位名称及其工作人员名单等事项,并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁政策的宣传、解释工作。
  拆迁范围所在地街道办事处、居委会应当协助解决拆迁中出现的问题和做好宣传解释工作。
  第十一条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证和公告规定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的,拆迁人应当在拆迁期限届满15日前,向房屋拆迁行政主管部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁行政主管部门应当在收到延期拆迁申请之日起10日内给予书面答复。
  第十二条 拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:
  (一)新建、扩建、改建房屋;
  (二)改变房屋和土地用途;
  (三)租赁房屋。
  市房屋拆迁行政主管部门应当就前款所列事项,书面通知公安、工商、税务、规划、城管、房管、国土、供电、供水、电信等部门和单位以及有关乡镇人民政府、街道办事处。有关部门、单位自接到书面通知之日起,停止办理拆迁范围内的户口迁入、分立、工商营业执照、房屋新建、翻建、扩建、改建、买卖、交换、出租等手续。书面通知应载明暂停期限,暂停期限最长不得超过一年。拆迁人需要延长暂停期限的,必须经市房屋拆迁行政主管部门批准,延长暂停期限不得超过一年。
  第十三条 在房屋拆迁公告规定期限内,拆迁人应与被拆迁人依照本办法签订书面拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应载明补偿方式、补偿金额、付款方式、付款期限、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、拆迁期限和违约责任等内容。房屋拆迁协议汇总表须报市拆迁管理办公室备案,需要时,应经公证机关公证。
  拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立房屋拆迁补偿安置协议。
  被拆迁人重新购买住房,其成交价没有超出拆迁补偿费、安置补助费的免缴房屋买卖契税,超出部分应缴房屋买卖契税。
  第十四条 房屋拆迁行政主管部门代管的房屋需要拆迁的,拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证,并办理证据保全。
  第十五条 拆迁补偿协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以向宿迁仲裁委员会申请仲裁,也可以向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
  
  当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或提供拆迁安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。
  第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在房屋拆迁行政主管部门裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市政府责成房屋所在地的县、区人民政府及公安、城管、司法等相关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁行政主管部门依法申请人民法院强制执行。
  实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。
  第十八条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目发生转让的,应当经市房屋拆迁行政主管部门同意,原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人,并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
  第十九条 市房屋拆迁行政主管部门应当加强对拆迁工作人员的监督管理,对从事拆迁工作的人员进行有关法律和业务知识的培训、考核;经考核合格的,发给《房屋拆迁上岗证》。
  拆迁工作人员应当持证上岗;未持证上岗的,被拆迁人、房屋承租人有权拒绝与其协商。
  第二十条 房屋拆除应当具备保证安全条件、持有省级以上建设行政主管部门核发的《建筑业企业资质等级证书》和安全资格证书的企业承担,施工人员应经培训并持有上岗证,并编制拆除方案,确保房屋拆除中的人身、财产安全。需要停水、停电的,由拆迁人在拆迁公告期满后向有关部门申请办理。施工企业负责人对拆除施工安全负责。
  第二十一条 拆迁范围内的房屋拆除完毕,拆迁人应当报市房屋拆迁行政主管部门验收。
  市房屋拆迁行政主管部门、拆迁实施单位应当建立健全档案管理制度,加强对拆迁档案资料的管理。
  第二十二条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等,按照有关法律、法规的规定办理。
  拆迁中、小学校舍或者幼儿园,应当征得教育行政主管部门认可,并按照规划要求建设新校舍、幼儿园。
  拆迁涉及的中、小学生可以在原学校或者现居住地学校就读,学校不得收取择校费或以非本学校学生为由收取其他费用。


第三章 拆迁补偿与安置


  第二十三条 拆迁人应依照本办法的规定对被拆迁人给予补偿。
  拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。超过拆迁期限仍未拆除的,由拆迁人申请城市管理行政执法部门强行拆除。拆除未超过批准期限的临时建筑,按房屋有效剩余时间给予适当补偿。
  
  第二十四条 拆迁补偿方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。除本办法另有规定外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
  第二十五条 货币补偿的金额,应当根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。
  第二十六条
  第二十七条 拆迁用于公益事业的建筑物、构筑物及其附属物,由拆迁人根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求,按照被拆迁建筑物、构筑物及其附属物的性质、规模予以重建,或者给予货币补偿。补偿仍用于公益事业建设。
  第二十八条

  第二十九条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋,用于拆迁安置。
  第三十条 住宅房屋的被拆迁人因拆迁而搬迁的,由拆迁人一次性付给被拆迁人搬迁补助费。因拆迁需要临时居住过渡的,由拆迁人付给被拆迁人一次性临时安置补助费。如拆迁人为被拆迁人提供周转房的,则拆迁人不支付临时安置补助费。在公告规定时间内,被拆迁人提前搬迁的,拆迁人应支付被拆迁人提前搬迁奖。
  拆迁人应当将被拆迁房屋内的电话、空调、有线电视、热水器、管道液化气等设施的迁移费支付给其所有人。
  第三十一条 拆迁人不得擅自延长过渡期限,周转房的使用人应当按时腾退周转房。
  因拆迁人的责任延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人,应当自逾期之日起增加临时安置补助费;对周转房的使用人,应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
  
  第三十三条 拆迁产权不明和有产权纠纷房屋,在房屋拆迁行政主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的,由拆迁人提出补偿方案,报市房屋拆迁行政主管部门批准后实施拆迁。拆迁前市房屋拆迁行政主管部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录,并向公证机关办理证据保全。
  第三十四条 拆迁设有抵押权的房屋,必须在规定的期限内拆除,由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后,方可给予补偿。未能重新设立抵押权或抵押人未能清偿债务的,抵押权人对补偿价款享有优先受偿的权利。
  
  第三十七条 被拆迁人不得超过本办法规定的范围,提出额外要求或附加条件,拆迁人也不得擅自提高或压低补偿标准。
  第三十八条 市政基础设施工程需要拆迁的房屋一般只作货币补偿,不作产权调换。
  市政基础设施工程是指城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、管道、设备安装工程。


第四章 拆迁评估


  第三十九条 拆迁评估应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质并经市房屋拆迁行政主管部门备案的房地产评估机构(以下简称评估机构)进行。申请备案的评估机构的法定代表人应是注册房地产估价师。评估机构的分公司不得申请备案,不得出具评估报告。
  市房屋拆迁行政主管部门每年向社会公布经备案的评估机构名录,供拆迁人、被拆迁人选择。
  房地产市场价评估应遵循公开、公平、公正的原则。
  在同一拆迁项目评估中,评估机构不得与市房屋拆迁行政主管部门、拆迁人和被拆迁人有利害关系。评估机构不得串通一方当事人损害另一方当事人的利益。
  第四十条 拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素:
  (一)区位:被拆迁房屋的地理位置以及房屋的周边环境、交通和商业服务便利程度,公共事业设施配套状况等。市、县人民政府每年应当根据二手房市场交易情况公布各个区位的房地产市场价格。
  (二)用途:以房屋所有权证书上标明的用途为准,所有权证书未标明用途的以产权档案记录的用途为准。
  
  (三)建筑面积:以房屋所有权证书载明的建筑面积或者房产管理部门确认的实际测量面积为准。如房屋建筑面积小于土地使用面积。超出合法建筑面积的合法土地面积(不含临时用地面积)补偿,每平方米按照所在区位砖混一等房屋市场价格的一定比例计算:一类区25%,二类区20%,三类区10%。
  (四)装饰装修:装饰装修按房屋拆迁评估技术细则规定计算;
  (五)其他因素:房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。
  第四十一条 评估机构由拆迁人与被拆迁人共同选定。拆迁人初选评估机构后应在拆迁现场公告3天,征求被拆迁人的意见,被拆迁人未提出书面反对意见的视为认可。拆迁人和被拆迁人不能达成一致的,由市房屋拆迁行政主管部门在符合条件的机构中抽签确定,市房屋拆迁行政主管部门应当在抽签前3日在拆迁地点公告抽签的时间和地点。对拒绝评估的,由拆迁人申请被拆迁房屋所在地政府会同公安、司法等有关部门强制评估。
  第四十二条 拆迁人应当自评估结束后5日内在拆迁地点公示评估结果,并将评估结果送达被拆迁人。
拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的,可以在评估结果送达之日起五个工作日内要求评估机构作出解释、说明。经解释、说明仍有异议的,持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合本办法规定的其他评估机构重新评估。
  重新评估结果与原评估结果在允许误差范围之内的,原评估结果有效,重新评估费用由委托人承担;重新评估结果与原评估结果超出允许误差范围的,由房屋拆迁行政主管部门在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定。鉴定采用原评估结果的,重新评估和鉴定的费用由重新评估的机构承担;鉴定采用重新评估结果的,重新评估和鉴定的费用由原评估机构承担。
  评估允许误差范围为房屋拆迁补偿费用的3%。
  评估机构应按国家规定标准收取评估费用。评估费用由拆迁人支付。
  第四十三条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估,未超过批准期限的临时建筑,应当根据批准期限减去已经使用年限后的剩余使用年限进行评估。
  评估机构应当按照评估合同约定的时间和标准完成委托任务,并向委托人出具房地产估价报告,房屋拆迁估价报告必须有注册房地产估价师亲笔签字,并经估价机构盖章。


第五章 罚 则


  
  第四十七条 评估机构与拆迁当事人相互串通,故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的,评估结果无效,由房屋拆迁行政主管部门处以五千元以上五万元以下的罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;情节严重的,暂停直至取消评估资质;构成犯罪的,依法追究刑事责任。给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第四十八条 县以上地方人民政府房屋拆迁行政主管部门违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的,或者核发房屋拆迁许可证及其他批准文件后不履行拆迁管理职责的,或者对违法行为不予查处的,对直接负责的主管人员和其他间接责任人员依法给予行政处分;情节严重,致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失,构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第六章 附 则


  第四十九条 在城市规划建设用地以外的国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,由各县人民政府参照本办法制定实施细则,并报市房屋拆迁行政主管部门备案。
  第五十条 本办法自2004年1月31日起施行。2004年1月31日(不包括31日)前核发房屋拆迁许可证的拆迁项目,按原拆迁办法执行。2003年宿迁市人民政府公布的《宿迁市市区房屋拆迁管理暂行办法》(宿政发〔2003〕16号)和《宿迁市人民政府关于修改〈宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法〉有关条款的通知》(宿政发〔2003〕38号)文同时废止。

  附件:宿迁市市区房屋拆迁评估技术细则




附件:

宿迁市市区房屋拆迁评估技术细则

第一部分 总 则

  一、本实施细则是根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》、《房地产估价规范》,结合本地实际制订。
  二、房地产估价遵循公开、公平、公正原则。
  三、房屋拆迁评估采用的方法为市场比较法,房屋拆迁补偿价格由评估机构根据市人民政府每年公布的房地产市场价格结合影响房地产价格的各种因素评估确定。
房屋的装璜装修不列入房屋评估。
  四、凡本细则未作说明的有关内容,可依据相关的法律、法规、规定、规范、标准执行。

第二部分 住宅房评估

  住宅房价格评估,以市人民政府每年公布的各区位房地产市场价格为基础,结合被拆迁房屋成新、结构、区位、朝向、通风采光、楼层等因素进行调整,计算出房屋的补偿价格。
  一、成新调整
  市人民政府每年公布的各区位房地产市场价格为九成新房屋交易价格,在拆迁评估时,如果被拆迁房屋成新高于或低于九成新,需进行成新调整。砖混结构的房屋每使用一年折旧1.5%,砖木结构的房屋每使用一年折旧2%,简易结构的房屋每使用一年折旧10%。房地产估价师应以房产证上载明的建筑年代为依据并结合房屋的使用、保养等情况进行评估。
  二、结构调整
  房地产估价师应根据市人民政府公布的各种结构的房地产市场价格结合被拆迁房屋的墙体、层高、屋面等因素进行评估。
  三、区位调整
  市人民政府公布的房地产市场价格中的区位是指该类同级区位的平均水平,房地产估价师应依据被拆迁房屋居住环境、交通便利程度、商业服务便利程度、医疗卫生文化教育便利程度、公共设施和物业管理等因素进行调整,调整系数参照下表:
类 别 居住环境 交通便利程度 商业服务便利程度 医疗卫生文化教育便利程度 公共设施和物业管理
系数 ±2% ±2% ±2% ±2% ±2%
  四、其它因素调整
  (一)朝向:南北走向的房屋一般应进行调减,调减系数在2%以内。
  (二)通风采光:评估人员应考察被拆迁房屋的通风采光情况,进行比较调整,幅度为±2%。
  (三)楼层:评估人员根据被拆迁房屋所处楼层,参照市场楼层差价进行调整。

第三部分 沿街营业用房评估

  沿街营业用房评估,以市人民政府每年公布的各等级、各区位房地产市场价格为基础,根据用途、沿街状况、楼层、位置、结构等因素进行调整。
  用途
  (一)房产证或规划证上载明为营业用房且实际作为营业用房使用的,按本细则公布的房地产市场价格进行评估。
  (二)房产证或规划证上未载明为营业用房但房屋实际作为营业用房使用且取得工商营业执照并已持续营业和连续交纳工商费和营业税一、三、五年以上的,分别按照本细则公布的房地产市场价格50%、60%、70%进行评估,但不得低于同区位的住宅房屋市场价格。
  二、沿街状况
  由营业用房一层沿街面宽(开间)与深度(进深)比决定:
  (一)小于0.6,调节系数0.85;
  (二)大于0.6(含0.6),小于0.8,调节系数0.9;
  (三)大于0.8(0.8),小于1,调节系数0.95;
  (四)大于1(含1),小于1.2,不作调节;
  (五)大于1.2(含1.2),小于1.5,调节系数1.05;
  (六)大于1.5(含1.5),调节系数1.1;
  三、楼层
  沿街营业用房的价值应随楼层的增高而降低,应当以底楼补偿单价为基础进行比较调整,二楼补偿单价为底楼的50%,三楼及三楼以上补偿单价为底楼的40%。
  四、位置
  评估人员根据被拆迁房屋在同价位商业街上所处的位置,商业繁荣程度、人气指数、营业收入等方面进行调整,调整幅度在±4%。
  五、结构
  房地产估价师对被拆迁营业用房进行评估主要以区位为主,适当考虑结构因素,以砖混结构的房屋为标准进行合理调整。


第四部分 其它非住宅房评估

  一、其它非住宅房是指非沿街的营业用房,工厂厂房,办公用房等。
  二、非沿街的营业用房,已经形成市场的,按本细则规定的同类地区其它沿街营业用房价格进行评估;未形成市场的,房产证或规划证上载明为营业用房的,按照低一类区位营业用房评估。未载明为营业用房的以及三类区位的非沿街营业用房按住宅房评估方法进行评估,在评估时可以参照纳税情况进行比较调整。每平方米营业用房平均年纳税额达50元以上100元以下的,在住宅房价格基础上上调5%;100元以上200元以下的在住宅房价格基础上上调10%;200元以上300元以下的上调15%;300元以上的上调20%。
  三、工厂厂房、办公用房按住宅房评估方法进行评估,参照住宅房市场价格比较标准。

第五部分 附 表

  本细则附有下列技术标准,供评估人员参照执行。
  表一、市区住宅房屋区位划分一览表
  表二、市区不同区位各类等级住宅房屋拆迁补偿市场价格比较标准
  表三、市区沿街营业用房拆迁补偿市场价格比较标准
  表四、搬家费、临时安置补助费等补偿标准
  表五、残疾人补助标准
  表六、市区房屋拆迁装修、装潢及附属设施补偿标准

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